Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel hükümlerle düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca kiraya veren, sözleşmeyi yalnızca kanunda öngörülen sebeplere ve sürelere uyarak sona erdirebilir. Kanun'un 354. maddesi, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça belirtmektedir.
Sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli midir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra kiraya veren, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m.350)
Kiraya veren, aşağıdaki hâllerde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir:
- Gereksinim: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa.
- Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise.
Bu davaların, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek fesih tarihinden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması gerektiği yargı kararlarında özellikle vurgulanmaktadır.
Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351)
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini izleyebilir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Bunun yerine sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m.352)
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı şekilde düzenlenmesi ve boşaltma tarihinin belirli olması geçerlilik bakımından önem taşır. Kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce alınan taahhütlerin geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde veya bir kira yılından kısa süreli sözleşmelerde sözleşme süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
Kiracının aynı yerde konutu bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi: Temerrüt
Bunlardan ayrı olarak Kanun'un 315. maddesi, kiracının muaccel kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verene yazılı olarak süre vererek, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imkânı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.
Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise saklıdır. Kanuna göre arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
Tahliye sebeplerinin her biri kendi şartlarına ve sürelerine tabi olduğundan, sözleşme, ihtarname ve taahhüt gibi belgelerin somut olay özelinde incelenmesi gerekir. Sorularınızı iletişim sayfası aracılığıyla iletebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.